Un bailleur qui abuse

Un dépôt de garantie qu’on ne revoit pas. Un chauffage qui n’a jamais fonctionné. Une visite du propriétaire sans prévenir. Un loyer payé en espèces sans quittance. Un logement « déjà loué » dès que le nom est prononcé.

Le rapport de force paraît écrasant. Il l’est beaucoup moins qu’il n’y paraît : la loi protège largement le locataire, et trois recours sur quatre sont gratuits.

Avant de crier à l’abus, vérifie ce qui est normal : la durée du bail, la révision du loyer, le partage des réparations et les préavis sont dans locataire : le bail, le loyer, les réparations, le départ. La moitié des conflits de location viennent d’une règle ignorée des deux côtés.

L’ADIL, avant tout

L’agence départementale d’information sur le logement existe dans presque tous les départements. Des juristes y donnent un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toute question de logement : bail, charges, réparations, dépôt de garantie, impayés, expulsion.

Ils ne prennent le parti de personne, ce qui est précisément leur force : l’avis qu’ils donnent est celui que retiendra un juge. L’annuaire est sur anil.org.

Le dépôt de garantie

Il doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans les deux mois s’il y a des retenues.

Le bailleur doit justifier chaque retenue par des pièces : devis, factures, constat. « Pour les travaux » ne suffit pas. Il ne peut pas retenir au titre de l’usure normale.

Passé le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

L’état des lieux d’entrée est la pièce maîtresse. Sans état des lieux, le logement est réputé avoir été remis en bon état, ce qui joue contre le locataire à la sortie : exige-le, et photographie tout le jour de l’entrée.

Un logement indécent ou insalubre

Un logement doit être décent : sécurité, absence de risque pour la santé, équipements de chauffage et d’eau, surface minimale, absence d’infestation.

La marche à suivre :

1. Écris au bailleur en recommandé avec avis de réception, en décrivant précisément les désordres et en demandant les travaux. Il doit répondre par écrit en indiquant les travaux et leur calendrier.
2. Saisis la mairie ou l’agence régionale de santé si le logement est dangereux ou insalubre. Le maire peut prendre un arrêté.
3. Saisis la CAF si tu perçois une aide au logement. C’est le levier le plus efficace : quand la non-décence est constatée, la CAF suspend le versement de l’aide au bailleur et la conserve. Le bailleur ne la touche que s’il fait les travaux dans les dix-huit mois. Passé ce délai, la somme est définitivement perdue pour lui, et il ne peut rien réclamer au locataire à ce titre.
4. La commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si rien ne bouge.

Pendant tout ce temps, continue de payer ton loyer. Cesser de payer de soi-même retourne le dossier : c’est le juge, et lui seul, qui peut réduire ou suspendre le loyer.

La commission départementale de conciliation

Gratuite, paritaire, composée à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires. Elle n’est pas un tribunal : elle cherche un accord.

Elle est compétente pour les litiges de loyer, décence, état des lieux, dépôt de garantie, charges, réparations et congé. La saisine se fait par simple courrier au secrétariat, en préfecture ou à la DDETS. Si un accord est trouvé, il est signé ; sinon, chacun reste libre d’aller au tribunal.

C’est souvent l’étape qui évite un procès, et elle ne coûte rien.

Le refus de louer discriminatoire

Refuser un candidat qui présente les garanties demandées, en raison de son origine, de son nom, de sa nationalité, de son âge, de sa situation de famille, de son lieu de résidence ou de tout autre motif interdit, est un délit : jusqu’à trois ans de prison et 45 000 € d’amende.

Et la preuve est partagée : il te suffit de présenter des éléments de fait précis et concordants, c’est ensuite au bailleur ou à l’agence de démontrer que sa décision reposait sur des motifs objectifs.

Voir Une discrimination : la prouver et la signaler, et le 3928 pour parler à un juriste tout de suite.

Ce qu’un bailleur n’a pas le droit de demander

La liste des pièces exigibles est limitative. Sont notamment interdits :

• une photo d’identité, une carte Vitale, un relevé de compte bancaire ;
• une attestation d’absence de crédit, un extrait de casier judiciaire ;
• un dossier médical, un contrat de mariage ;
• un chèque de réservation, ou le versement de plusieurs mois d’avance ;
• un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges en location vide.

Il ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle réside à l’étranger ou qu’elle n’est pas française : la loi du 6 juillet 1989 l’interdit expressément. Voir Le garant : Visale, ou quelqu’un qui se porte caution.

Menaces et expulsion

Seule une décision de justice permet une expulsion, exécutée par un commissaire de justice, et jamais pendant la trêve hivernale sauf exceptions.

Sont des délits : changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, retirer la porte, menacer, harceler pour faire partir. La peine va jusqu’à trois ans de prison et 30 000 € d’amende.

Si cela arrive : appelle la police ou la gendarmerie sur-le-champ, demande une main courante, et dépose plainte. Puis saisis l’ADIL, et le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner la réintégration.

Sans titre de séjour

Un bailleur n’a pas à contrôler la régularité de ton séjour, et un contrat de location signé reste valable. Les recours ci-dessus, ADIL, commission de conciliation, plainte, tribunal, ne posent aucune condition de séjour, et l’aide juridictionnelle non plus.

---

Cette fiche oriente, elle ne remplace pas l’administration. En cas de doute sur ta situation, la source officielle ci-dessus fait autorité.