Locataire : le bail, le loyer, les réparations, le départ

La fiche un bailleur qui abuse dit quoi faire quand ça se passe mal. Celle-ci dit ce qui est normal, ce qui évite de croire qu’on subit un abus quand on ne subit que la loi, et l’inverse.

Le bail, et sa durée

Un bail de résidence principale est écrit, et il suit un contrat type fixé par décret. Une notice d’information y est annexée : elle résume tes droits, et son absence est déjà une irrégularité.

Type de location	Durée	Ce qui se passe à la fin
Vide, bailleur particulier	3 ans	reconduit automatiquement
Vide, bailleur société	6 ans	reconduit automatiquement
Meublée	1 an	reconduit automatiquement
Meublée, locataire étudiant	9 mois	s’arrête, sans reconduction

Le bail de neuf mois est fait pour l’année universitaire : il ne se reconduit pas, et tu n’as pas de préavis à donner pour partir à son terme. C’est souvent ce qu’on te proposera, et ce n’est pas un piège : c’est le régime prévu pour les étudiants.

Doivent figurer dans le bail : le nom du bailleur, la surface habitable, le loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, et la liste des équipements pour un meublé.

L’état des lieux, la pièce qui décide de tout

Il se fait à l’entrée et à la sortie, contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties, et chacun en garde un exemplaire.

Sans état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état. Tout ce qui sera constaté à la sortie te sera donc imputé. C’est le piège le plus coûteux de toute la location, et il se referme des mois plus tard, sur le dépôt de garantie.

Trois gestes qui valent le temps qu’ils prennent :

1. Photographie tout le jour de l’entrée, avec la date, y compris ce qui paraît sans importance : joints, plinthes, prises, robinets, sols.
2. Écris ce que tu vois, pièce par pièce, et ne signe pas un état des lieux qui dit « bon état » partout si ce n’est pas vrai.
3. Tu peux compléter l’état des lieux dans les dix jours qui suivent l’entrée, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.

Le loyer, et comment il peut augmenter

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, et seulement si le bail le prévoit. Sans clause de révision, il ne bouge pas.

Quand la clause existe, l’augmentation suit l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre. Le bailleur doit la demander : s’il ne le fait pas dans l’année, il perd la révision de cette année-là.

Dans plusieurs grandes villes, un encadrement des loyers fixe en plus un loyer maximal au mètre carré selon le quartier et l’époque de construction. Un loyer au-dessus du plafond se conteste, et se rembourse. L’ADIL dit en deux minutes si ta commune est concernée.

Une augmentation en dehors de ces règles n’a aucune valeur, même écrite, même signée.

Les charges : provisions, puis comptes

La plupart des baux prévoient des provisions mensuelles pour les charges, suivies d’une régularisation annuelle. Les charges récupérables sont elles aussi fixées par décret : l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, l’ascenseur, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit te communiquer le décompte par nature de charges, et tenir les justificatifs à ta disposition. Tu as le droit de les demander, et de contester une régularisation qui ne s’appuie sur rien.

Ce qui n’est pas récupérable : les gros travaux, la réfection de la toiture, le remplacement d’un équipement usé, les honoraires de gestion du bailleur.

Qui répare quoi

La règle tient en une phrase : l’entretien courant et les petites réparations sont pour le locataire, le reste pour le propriétaire.

À ta charge	À la charge du bailleur
Joints, changement d’un joint de robinet	Chaudière hors service, canalisation percée
Remplacement d’une vitre cassée	Fenêtre vétuste, volet hors d’usage
Entretien des appareils fournis	Remplacement d’un appareil usé
Débouchage courant, entretien du logement	Infiltration, humidité structurelle
Petites reprises de peinture	Réfection due à la vétusté

La ligne de partage est la vétusté : ce qui s’use avec le temps n’est pas à ta charge. Un lave-linge fourni qui tombe en panne après huit ans est un équipement usé, pas une négligence.

Signale toute panne par écrit et sans attendre. Un dégât signalé le jour même est au bailleur ; le même dégât signalé six mois plus tard, aggravé, se discute.

L’assurance habitation

Elle est obligatoire, et le bailleur peut te demander une attestation à l’entrée puis chaque année. Sans elle, il peut résilier le bail, ou souscrire une assurance à ta place et t’en refacturer le coût majoré.

C’est une dépense de quelques euros par mois pour un studio, et elle couvre aussi ce que tu casses chez le voisin.

Chez toi, c’est chez toi

Le bailleur ne peut pas entrer sans ton accord, même avec ses clés, même pour vérifier quelque chose, même en ton absence. Il ne peut pas non plus imposer des visites tous les jours quand le logement est remis en location : la loi limite les visites à deux heures par jour ouvrable.

Il ne peut pas t’interdire d’héberger quelqu’un, ni de recevoir. Il peut interdire la sous-location sans son accord écrit, et c’est presque toujours prévu au bail.

La colocation, et la clause qui piège

La plupart des colocations à bail unique contiennent une clause de solidarité : chaque colocataire peut être poursuivi pour la totalité du loyer, pas seulement pour sa part.

Ce que peu savent : quand un colocataire part, sa solidarité et celle de son garant ne s’éteignent pas le jour du départ. Elles durent jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant au bail, et à défaut six mois après la fin de son préavis.

Autrement dit, celui qui part reste engagé six mois si personne ne le remplace. À vérifier avant de signer, et à dire au garant.

Partir

Le préavis se compte à partir de la réception de ton congé, envoyé en lettre recommandée avec avis de réception, remis en main propre contre signature, ou par acte de commissaire de justice.

Situation	Préavis
Logement meublé	1 mois
Logement vide en zone tendue	1 mois
Logement vide ailleurs	3 mois
Premier emploi, mutation, perte d’emploi, raison de santé, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH	1 mois, partout

Le motif réduisant le préavis doit être écrit dans la lettre, avec son justificatif. Oublié, le préavis reste de trois mois.

À la sortie : état des lieux, remise des clés, et restitution du dépôt de garantie dans le mois si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il y a des retenues, chacune justifiée par un devis ou une facture. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Si c’est le bailleur qui donne congé

Il ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, jamais en cours, et seulement pour trois motifs : reprendre le logement pour lui ou un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, un impayé par exemple.

Le préavis est de six mois pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Le congé doit indiquer le motif, et, en cas de vente, te proposer d’acheter en priorité.

Un congé sans motif, hors délai ou en cours de bail est nul.

Où se faire conseiller, gratuitement

L’ADIL de ton département : des juristes du logement, neutres, sans frais et sans rendez-vous dans beaucoup de départements. C’est l’avis que retiendra un juge, et c’est le premier appel à passer avant d’écrire quoi que ce soit.

Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation est gratuite, puis le tribunal. Le chemin complet est dans un bailleur qui abuse.

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Cette fiche oriente, elle ne remplace pas l’administration. En cas de doute sur ta situation, la source officielle ci-dessus fait autorité.