Acheter un logement en France quand on est étranger

Il n’existe aucune condition de nationalité pour acheter un logement en France. Un étranger, résident ou non, achète comme un Français. Ce n’est pas là que ça bloque.

Ce qui bloque, c’est le financement. Et ce qui coûte cher, ce sont deux ou trois règles fiscales qui ne se voient qu’au moment de revendre, souvent des années plus tard, quand on est reparti.

L’obstacle réel : le prêt

La banque ne regarde pas ta nationalité, elle regarde trois choses :

• la stabilité de tes revenus, donc le type de contrat ;
• la durée de ton titre de séjour au regard de la durée du prêt. Un titre d’un an face à un crédit de vingt ans est la difficulté la plus fréquente, et c’est un argument que les banques opposent ouvertement ;
• l’apport personnel, généralement plus exigé d’un non-résident.

Deux conséquences pratiques. D’abord, un titre pluriannuel ou une carte de résident change complètement un dossier bancaire : si tu prévois d’acheter, c’est une raison de plus de viser un titre long. Ensuite, fais jouer la concurrence et vois un courtier : les politiques internes varient beaucoup d’une banque à l’autre sur ce point précis.

Ce qui s’ajoute au prix

Les frais dits de notaire ne vont presque pas au notaire : ce sont pour l’essentiel des taxes reversées à l’État et aux collectivités. Ils dépendent du prix et du type de bien, et ils sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.

Ne te fie à aucun pourcentage entendu ailleurs : demande au notaire le décompte exact avant de signer le compromis. Il est capable de le donner à l’euro près, et c’est le moment où l’écart se négocie encore.

S’y ajoutent chaque année la taxe foncière, due par le propriétaire, et les charges de copropriété le cas échéant.

Ce qui change si tu quittes la France

C’est la partie que personne ne lit avant d’acheter, et c’est celle qui coûte.

À la revente, un vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal dès lors qu’il n’est pas domicilié dans un État de l’Espace économique européen et que le prix de vente dépasse 150 000 €. Madagascar n’est pas dans l’Espace économique européen : si tu es rentré au pays et que tu revends au-dessus de ce seuil, l’obligation s’applique.

Ce représentant est un professionnel agréé, et il se rémunère. Ton notaire ne peut pas être ton représentant fiscal, la loi l’interdit.

Autres points pour un non-résident :

• les revenus locatifs d’un bien situé en France y sont imposables, en revenus fonciers ou en bénéfices commerciaux selon les cas ;
• l’impôt sur la fortune immobilière s’applique au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, et un non-résident n’est imposé que sur ses biens situés en France ;
• les impôts locaux sont gérés par le service des impôts du lieu du bien, pas par celui de ton domicile.

Ce qu’il faut faire, dans l’ordre

1. Faire chiffrer sa capacité d’emprunt avant de visiter quoi que ce soit. Un courtier le fait gratuitement, et dira tout de suite si la durée du titre de séjour pose problème.
2. Demander au notaire le montant exact des frais avant le compromis.
3. Signer le compromis, avec la condition suspensive d’obtention du prêt. C’est elle qui te protège si la banque refuse.
4. Compter trois à six mois jusqu’à la signature définitive.

À savoir

• Acheter ne donne aucun droit au séjour. C’est une idée fausse répandue : la propriété d’un bien en France n’ouvre ni titre ni facilité de visa.
• Louer reste souvent la bonne décision tant que le titre de séjour est court. Voir la fiche obtenir un garant avec Visale.
• Si tu prévois de repartir un jour, pose la question de la revente avant d’acheter, pas après. Voir la fiche préparer son retour à Madagascar.

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Cette fiche oriente, elle ne remplace ni l’administration ni un notaire. En cas de doute sur ta situation, la source officielle ci-dessus fait autorité.